Glosario · Referencia
Definiciones claras de los términos técnicos del sale & leaseback institucional: variables del contrato, métricas de valoración, marco ESG y estructura de la operación. Diseñado para propietarios, CFOs e inversores que están analizando una operación en España.
Variables del contrato de arrendamiento que firma la empresa vendedora con el inversor en una operación de sale & leaseback.
WALB (Weighted Average Lease Break) es el plazo medio ponderado hasta la primera fecha en la que el inquilino puede ejercer una opción de salida (break option) del contrato. En un sale & leaseback, el WALB representa el periodo de renta garantizada y es la métrica que más mira el inversor institucional.
Un WALB de 10–15 años es el estándar institucional en España. A mayor WALB, menor yield exigido y mayor precio de venta. Ver yields por tipo de activo →
WALT (Weighted Average Lease Term) es el plazo medio ponderado total del contrato de arrendamiento (hasta vencimiento), incluyendo las prórrogas obligatorias del inquilino. A diferencia del WALB, ignora las opciones de salida intermedias.
Para el inversor, el par WALB/WALT define el perfil de riesgo del flujo de renta.
NNN (Triple Net) es el contrato en el que el inquilino asume tres categorías de gastos del inmueble además de la renta: impuestos (IBI), seguros del edificio y mantenimiento estructural.
Es el estándar institucional en sale & leaseback en España porque blinda la renta neta del inversor. Una renta bruta o "single net" exige un ajuste a la baja en el precio.
Cláusula que permite al inquilino rescindir el contrato en fechas determinadas antes del vencimiento. La primera break option es la que fija el WALB.
Plazo durante el cual el inquilino no puede resolver el contrato sin penalización. En sale & leaseback institucional el obligado cumplimiento mínimo suele situarse entre 8 y 15 años según el tipo de activo.
Indicadores con los que el inversor valora el activo y fija el precio de la transacción.
El yield es la relación entre la renta anual neta del arrendamiento y el precio de venta del activo, expresada en porcentaje. Funciona como el "precio del dinero" en la operación: a mayor yield exigido por el inversor, menor precio de venta para el propietario.
Fórmula: Yield = Renta anual neta ÷ Precio de venta
Yields orientativos en España 2026 → ver tabla por tipo de activo
Capitalization Rate. Sinónimo anglosajón de yield: NOI dividido entre el valor de mercado del activo. Es la métrica de valoración por capitalización de rentas que utilizan los inversores institucionales internacionales.
Net Operating Income. Ingresos netos por explotación del activo: renta percibida menos gastos no recuperables del propietario. Es el numerador del cap rate.
Califica el yield mínimo del mercado para activos de máxima calidad, ubicación CBD o ejes logísticos top, e inquilino solvente con contrato largo. El opuesto, yield secundario, se aplica a activos en mercados o ubicaciones de menor liquidez.
Loan to Value. Porcentaje del valor del activo financiado con deuda. Aunque es una métrica de financiación tradicional, condiciona el apetito de determinados fondos por entrar como compradores en operaciones de sale & leaseback.
Valoración del inmueble realizada bajo los estándares del Red Book de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Es la valoración aceptada por inversores institucionales y entidades financieras europeas en operaciones de sale & leaseback.
Marco regulatorio y criterios de sostenibilidad que determinan qué inversores pueden comprar tu activo.
SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) es el reglamento de la Unión Europea que obliga a los fondos de inversión a clasificar sus productos según su nivel de sostenibilidad: Artículo 6 (sin objetivo ESG), Artículo 8 (productos que promueven criterios ESG) y Artículo 9 (productos con objetivo de inversión sostenible).
Los fondos Art. 8 y 9 solo pueden invertir en activos que cumplan ciertos criterios ambientales. Ampliar → ESG y valor del activo
Conjunto de criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza que utilizan los inversores institucionales para seleccionar activos. En real estate, el componente ambiental (eficiencia energética, huella de carbono, gestión del agua) es el que más impacta en el precio.
Sistema de clasificación de la UE que define qué actividades económicas se consideran ambientalmente sostenibles. En real estate, fija los umbrales técnicos (consumo de energía, emisiones) para que un edificio sea calificado como "alineado" con la taxonomía.
Etiqueta obligatoria de la A a la G que mide el consumo energético y las emisiones de CO₂ del edificio. Inversores con mandatos ESG exigen calificación mínimo B, preferiblemente A.
Quién interviene en una operación de sale & leaseback y cómo se articula la transacción.
Operación en la que el propietario vende su inmueble a un inversor y, en el mismo acto, firma un contrato de arrendamiento a largo plazo para seguir ocupándolo. Ver guía completa →
Vehículo español equivalente a un REIT. Las SOCIMIs son uno de los principales compradores institucionales en operaciones de sale & leaseback en España, junto a fondos paneuropeos y family offices.
Estructura privada que gestiona el patrimonio de una familia o grupo de familias. Activos en operaciones SLB suelen interesar a family offices buscando rentas estables indexadas a inflación.
Proceso de revisión exhaustiva del activo y la operación que ejecuta el inversor antes del cierre. Incluye technical DD (estado del edificio), legal DD (titularidad, cargas, urbanismo), tax DD y, cada vez más, ESG DD.
Los activos más habituales en sale & leaseback en España son naves industriales y logísticas, oficinas, locales comerciales y retail parks y hoteles.
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