Fiscalidad
La operación no solo libera capital: bien estructurada, genera beneficios fiscales significativos que muchas empresas desconocen.
Cuando una empresa analiza una operación de sale and leaseback, el foco suele estar en la liquidez: cuánto capital puede liberar y a qué coste. Pero existe una dimensión que a menudo se subestima en el análisis inicial: el tratamiento fiscal de la operación.
En España, una operación de sale and leaseback bien estructurada puede generar ventajas fiscales relevantes tanto en la transmisión del activo como en la fase de arrendamiento posterior. También puede conllevar obligaciones que, si no se prevén, penalizan el resultado neto de la transacción.
Este artículo no sustituye al asesoramiento fiscal especializado —cada operación tiene sus propias particularidades—, pero sí ofrece un mapa claro del terreno fiscal que toda empresa debe conocer antes de sentarse a negociar.
Nota importante: La fiscalidad del sale and leaseback en España depende de múltiples factores: la forma jurídica de la empresa, el tipo de activo, la estructura del arrendamiento y el régimen contable aplicable. Este artículo describe el tratamiento general más habitual. Consulta siempre con un asesor fiscal especializado antes de tomar decisiones.
La venta del inmueble genera, en casi todos los casos, una plusvalía —la diferencia entre el precio de venta y el valor neto contable del activo— que tributa como renta ordinaria en el Impuesto sobre Sociedades (IS), al tipo general del 25%.
En determinadas circunstancias, el artículo 22 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades permite el diferimiento de la ganancia patrimonial cuando existe una reinversión en activos afectos a la actividad. Sin embargo, en el caso del sale and leaseback, la calificación del diferimiento requiere un análisis cuidadoso: la empresa ya no es propietaria del activo, y el contrato de arrendamiento no siempre califica como reinversión a efectos fiscales.
La Dirección General de Tributos ha emitido consultas vinculantes sobre este punto con criterios que conviene conocer antes de diseñar la operación. Un error en la planificación puede suponer que la plusvalía tribute íntegramente en el ejercicio de la transmisión.
Cuanto más amortizado esté el inmueble, mayor será la diferencia entre el precio de venta y su valor neto contable y, por tanto, mayor la base imponible de la plusvalía. En muchos casos, los inmuebles de empresas medianas llevan décadas en el balance y su valor contable es marginal. Esto hace que la plusvalía fiscal sea máxima y que la planificación previa sea imprescindible.
La plusvalía no es un obstáculo, es una variable a planificar. Una operación bien estructurada puede neutralizar parcialmente su impacto con mecanismos legales perfectamente válidos.
Aquí es donde el sale and leaseback ofrece su principal ventaja fiscal sostenida en el tiempo: las rentas del arrendamiento son, con carácter general, gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades.
Esto significa que, a partir del momento del cierre de la operación, la empresa puede deducir el 100% de la renta anual pagada al inversor como gasto de explotación. En un contrato de €500.000 anuales de renta con un tipo impositivo del 25%, el ahorro fiscal anual es de €125.000.
Cuando la empresa era propietaria del activo, el único gasto deducible era la amortización anual del inmueble, calculada sobre el valor de adquisición y limitada a los coeficientes máximos legales (generalmente en el rango del 2-3% anual para inmuebles).
| Escenario | Gasto deducible anual | Ahorro fiscal anual (25%) |
|---|---|---|
| En propiedad — Amortización (2% sobre €5M) | €100.000 | €25.000 |
| Tras S&L — Renta de arrendamiento | €350.000 | €87.500 |
| Diferencia anual | €250.000 | €62.500 |
Ejemplo orientativo basado en un activo de €5M de valor de mercado. La renta real depende del yield de mercado y las condiciones negociadas.
La transmisión de un inmueble en el marco de un sale and leaseback puede estar sujeta a IVA al tipo del 21% o, por el contrario, exenta si se trata de la segunda o posterior transmisión de un edificio ya terminado.
La operación estará sujeta y no exenta de IVA principalmente cuando el transmitente es un sujeto pasivo del IVA que ha renunciado a la exención. La renuncia es posible cuando el adquirente también es sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial.
En muchas operaciones de sale and leaseback con inversores institucionales, se produce la inversión del sujeto pasivo, lo que simplifica el mecanismo de liquidación aunque no elimina la obligación formal.
Las cuotas de arrendamiento de inmuebles afectos a actividades económicas están sujetas a IVA al 21%. La empresa pagará sus rentas con IVA incluido, que en la mayoría de los casos podrá deducir en su declaración periódica si desarrolla actividades sujetas. La carga neta es nula para empresas con derecho a deducción plena.
Atención: Si la empresa arrendataria tiene prorrata de deducción inferior al 100% (por realizar operaciones exentas de IVA, como ciertas actividades financieras, sanitarias o educativas), el IVA de las cuotas de arrendamiento puede suponer un coste real que debe cuantificarse en el análisis económico de la operación.
Cuando la transmisión está exenta de IVA, puede resultar de aplicación el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPyAJD), gestionado por las Comunidades Autónomas, con tipos que oscilan generalmente entre el 6% y el 10% según la Comunidad.
Este impuesto lo soporta el comprador (el inversor), pero puede influir en el precio neto negociado y en el apetito del inversor por la operación. Su cuantía puede ser determinante en el diseño de la estructura y es uno de los factores que justifican analizar si conviene o no renunciar a la exención de IVA.
La transmisión del inmueble devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Tras la reforma de 2021, el impuesto puede calcularse por dos métodos alternativos, y el contribuyente puede optar por el que resulte más favorable.
En transmisiones en las que el valor del terreno ha aumentado significativamente —caso habitual en activos logísticos bien ubicados en zonas de alto crecimiento— este impuesto puede representar un coste relevante que debe integrarse en el análisis financiero de la operación.
Para las empresas que aplican las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), el arrendamiento posterior a un sale and leaseback se contabiliza según la NIIF 16, que exige reconocer un activo por derecho de uso y un pasivo de arrendamiento en el balance.
Esto tiene implicaciones fiscales: la diferencia entre el gasto contable (amortización del activo por derecho de uso + interés implícito del pasivo) y la renta pagada puede generar diferencias temporarias que afectan al tipo efectivo del IS. La gestión de estas diferencias requiere coordinación entre el equipo contable y el asesor fiscal.
Para las empresas que aplican el Plan General de Contabilidad español (PGC) —la mayoría de las pymes y empresas no cotizadas—, los criterios pueden diferir y la carga de gestión contable es habitualmente menor.
Existen varias palancas de planificación que una empresa puede activar antes de ejecutar la operación para optimizar su posición fiscal:
La fiscalidad del sale and leaseback no es, en términos generales, un obstáculo que deba disuadir de la operación. Es una variable que hay que conocer, cuantificar y planificar con rigor. Bien gestionada, el efecto fiscal neto puede ser neutro o incluso positivo en el medio plazo gracias a la mayor deducibilidad de las cuotas de arrendamiento frente a la amortización previa.
El error más común no es que las empresas decidan mal: es que deciden sin información completa. Una operación ejecutada sin análisis fiscal previo puede costar varios cientos de miles de euros en impuestos que con planificación adecuada serían perfectamente manejables.
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25+ años de experiencia conectando el real estate con la inversión institucional, la sostenibilidad y la creación de valor a largo plazo. Autora publicada, miembro de RICS España y especialista en operaciones de sale & leaseback en España y Europa.
